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Registro de propriedades

Registro de Propriedades

Doing Business registra a sequência completa dos procedimentos necessários para que uma empresa (comprador) possa adquirir uma propriedade de outra (vendedor) e transferir o título de propriedade para o seu nome, podendo utilizá-la para expandir o seu negócio; como garantia para tomar novos empréstimos; ou se necessário, vendê-la a outra empresa. São medidos o tempo e o custo para a realização de cada procedimento. O tópico do registro de propriedades do Doing Business inclui também o índice da qualidade do sistema de administração fundiária, que possui cinco dimensões: a confiabilidade da infraestrutura, a transparência das informações, a cobertura geográfica, a resolução de disputas fundiárias e a igualdade dos direitos de propriedade.

A classificação das economias em termos de facilidade de se registrar uma propriedade é determinada pela distância das pontuações até a fronteira. A pontuação de cada economia é calculada com base na média simples das pontuações da distância até a fronteira para cada componente deste tópico.

EFICIÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADES         

O processo de transferência de propriedades registrado pelo Doing Business tem início com a obtenção dos documentos necessários, tais como cópia do título de propriedade do vendedor, se necessário, e a realização de diligência prévia ou avaliação de risco, se for solicitado. A transação é considerada concluída quando é possível opô-la a terceiros e quando o comprador puder utilizar a propriedade como garantia para um empréstimo bancário ou revendê-la. Todo procedimento exigido por lei ou necessário na prática é incluído na análise, seja ele de responsabilidade do vendedor ou do comprador, ou ainda se o procedimento for executado por terceiros em nome de alguma das partes. As informações acerca dos procedimentos, bem como do tempo e do custo para realizar cada um deles, são fornecidas por advogados especializados em bens imóveis, cartórios e registros de imóveis.

Para tornar os dados comparáveis entre as economias, são utilizadas várias suposições acerca das partes da transação, da propriedade e dos procedimentos.

Suposições acerca das partes

As partes (comprador e vendedor):

    •  São sociedades de responsabilidade limitada (ou a forma equivalente no sistema jurídico local).

    •  Estão localizadas na área periurbana da maior cidade comercial da economia. Em 11 economias os dados também são coletados para a segunda maior cidade comercial.

    •  São 100% de propriedade nacional e privada.

    •  Têm 50 funcionários cada, sendo que todos são cidadãos nacionais.

    •  Executam atividades comerciais gerais.

Suposições acerca da propriedade

A propriedade:

    •  Tem um valor igual a 50 vezes a renda per capita da economia. O preço de venda é igual a este valor.

    •  É inteiramente de propriedade do vendedor.

    •  Não tem hipotecas e pertence aos mesmos proprietários há 10 anos.

    •  Está registrada no registro de imóveis ou cadastro, ou em ambos, e não está sujeita a litígios relativos ao título de propriedade.

    •  Está localizada em uma zona comercial periurbana e não é necessário zoneamento.

    •  Consiste no terreno e uma construção. A área do terreno é de 557,4 metros quadrados (6.000 pés quadrados). No terreno há um depósito de dois andares, de uma área de 929 metros quadrados (10.000 pés quadrados). O depósito foi construído há 10 anos, está em boas condições e cumpre todos os padrões de segurança, códigos de obras e outros requisitos legais. A propriedade do terreno e do prédio será totalmente transferida.

    •  Não sofrerá reformas nem construção adicional após a compra.

    •  Não tem árvores, nascentes de água, reservas naturais ou monumentos históricos de qualquer espécie.

    •  Não será usada com finalidades específicas e não serão necessários alvarás especiais, tais como para uso residencial, instalações industriais, armazenamento de lixo ou certos tipos de atividades agrícolas.

    •  Não tem ocupantes (legais ou ilegais) e nenhuma outra parte possui interesse legal na propriedade.

Procedimentos

Um procedimento é definido como qualquer interação do comprador, do vendedor ou de seus agentes (caso haja necessidade legal ou na prática da contratação de um agente) com terceiros, inclusive órgãos do governo, inspetores, tabeliães e advogados. As interações entre os dirigentes e os funcionários das empresas não são levadas em conta. Todos os procedimentos que são exigidos por lei ou na prática para o registro da propriedade são registrados, mesmo se puderem ser evitados em situações especiais.

Presume-se que, para registrar a transferência do imóvel, o comprador siga a opção legal disponível mais rápida e utilizada pela maioria dos proprietários de imóveis. Embora em muitos casos o comprador possa fazer uso de advogados ou outros profissionais quando for necessário no processo de registro, presume-se que não é contratado um facilitador externo, a menos que seja necessário fazê-lo legalmente ou na prática.

Tempo

O tempo é registrado em dias corridos. O Doing Business mede a duração média do tempo que os advogados especializados em bens imóveis, os cartórios ou oficiais de registro indicam como necessário para a execução de cada procedimento. Supõe-se que o tempo mínimo necessário para cada procedimento seja de 1 dia, exceto se os procedimentos puderem ser realizados inteiramente através da internet e em algumas horas (nestes casos, o tempo mínimo é de meio dia). Embora os procedimentos possam ocorrer simultaneamente, eles não podem começar no mesmo dia (ou seja, procedimentos simultâneos começam em dias consecutivos), exceto se os procedimentos puderem ser realizados on-line. Presume-se que o comprador não perca tempo e se comprometa a realizar cada procedimento remanescente sem demora.

Se um procedimento puder ser acelerado por um custo adicional, é selecionado o procedimento legal disponível mais rápido e utilizado pela maioria dos proprietários de imóveis. Se os procedimentos puderem ser executados simultaneamente, presume-se que o sejam. Presume-se ainda que as partes envolvidas estejam cientes de todas as exigências para a transferência de um imóvel e de sua sequência desde o início. O tempo gasto com a coleta de informações para a realização de um registro de propriedade não é levado em conta.

Custo

O custo é registrado como um percentual do valor da propriedade, que é presumido como sendo equivalente a 50 vezes a renda per capita da economia. São registrados apenas os custos oficiais exigidos por lei, incluindo taxas, impostos de transferência, impostos de selo e quaisquer outros pagamentos para realizar o registro da propriedade, incluindo custos cobrados por cartórios, órgãos públicos e advogados. Outros impostos, tais como imposto sobre ganhos de capital e imposto sobre circulação de mercadorias ou imposto sobre valor agregado, não são incluídos no custo. São incluídos os custos que correrem por conta do comprador e os arcados pelo vendedor. Se as estimativas de custo diferirem entre as fontes, será usado o valor médio informado.

Qualidade da administração fundiária

O índice da qualidade da administração fundiária resulta da soma das pontuações de outros cinco índices: confiabilidade da infraestrutura, transparência das informações, cobertura geográfica, resolução de disputas fundiárias e igualdade dos direitos de propriedade. São coletados dados a respeito da maior cidade comercial de cada economia. Em 11 economias, também são coletados dados a respeito da segunda maior cidade comercial.

Índice da confiabilidade da infraestrutura

O índice da confiabilidade da infraestrutura possui seis componentes:

    •  Como os títulos de imóveis são mantidos no registro da cidade. Atribui-se 2 pontos se a maioria dos títulos de imóveis for totalmente digitalizada; 1 se a maioria dos títulos for mantida através de uma cópia digital (escaneada ou microfilme); 0 se a maioria for mantida em papel.

    •  Se existe um banco de dados eletrônico para verificar gravames. Em caso afirmativo, é atribuído 1 ponto; em caso negativo, zero pontos.

    •  Como as plantas dos lotes são mantidas no órgão de mapeamento da cidade. Atribui-se 2 pontos se a maioria das plantas for totalmente digitalizada; 1 se a maioria for mantida através de uma cópia digital (escaneada ou microfilme); 0 se a maioria for mantida em papel.

    •  Se existe um sistema de informações geográficas – um banco de dados eletrônico para registrar limites da propriedade, verificar as plantas e fornecer informações cadastrais. Em caso afirmativo, é atribuído 1 ponto; em caso negativo, 0 pontos.

    •  Se existe um vínculo entre o registro de imóveis e o órgão de mapeamento. É atribuído 1 ponto se as informações sobre a propriedade de imóveis e os mapas dos terrenos forem mantidas em um único banco de dados ou em bancos de dados interligados; 0 pontos se os diferentes bancos de dados não estiverem interligados.

    •  Como os bens imóveis são identificados. É atribuído 1 ponto se houver um único número para identificar a maioria dos terrenos; 0 pontos se houver diversos identificadores.

Este índice varia de 0 a 8 pontos, sendo que os valores mais elevados indicam um grau mais alto de qualidade da infraestrutura e de confiabilidade das informações acerca dos títulos de imóveis e dos limites das propriedades. Na Turquia, por exemplo, os registros de imóveis em Istambul mantêm os títulos em formato totalmente digital (2 pontos) e têm um banco de dados totalmente eletrônico para verificar os gravames (1 ponto). Os escritórios da Direção do Serviço de Cadastro de Istambul possuem mapas digitais (2 pontos) e a Direção de Informações Geográficas possui um portal público que permite que os usuários verifiquem as plantas e as informações cadastrais de terrenos com imagens de satélite (1 ponto). Os bancos de dados relativos à propriedade de imóveis e aos mapas estão ligados entre si por meio do sistema TAKBIS, um sistema de informações integradas, utilizadas pelos registros de imóveis e agências de cadastro (1 ponto). Finalmente, há um número de identificação exclusivo para propriedades (1 ponto). A soma desses pontos confere à Turquia uma pontuação de 8 no índice de confiabilidade da infraestrutura.

Índice da transparência das informações

O índice da transparência das informações possui 10 componentes:

    •  Se as informações sobre a propriedade de imóveis estão disponíveis ao público. É atribuído 1 ponto se as informações sobre a propriedade de imóveis estiverem acessíveis para todos os cidadãos; 0 pontos se o acesso for restrito.

    •  Se a lista de documentos necessários para a realização de qualquer tipo de transação imobiliária está disponível ao público. Atribui-se 0,5 pontos se a lista de documentos estiver acessível on-line ou em um quadro disponível ao público; 0 se não for disponibilizada ao público ou se somente puder ser obtida pessoalmente.

    •  Se a tabela de taxas e preços para realizar qualquer tipo de transação imobiliária está disponível ao público. Atribui-se 0,5 pontos se a tabela de preços estiver acessível on-line ou em um quadro disponível ao público ou for gratuita; 0 se não for disponibilizada ao público ou se somente puder ser obtida pessoalmente.  

    •  Se o órgão responsável pelo registro de bens imóveis se compromete a fornecer um documento juridicamente vinculativo que comprove a propriedade do imóvel dentro de um prazo específico. Atribui-se 0,5 pontos se o padrão de serviços estiver acessível on-line ou em um quadro disponível ao público; 0 se não for disponibilizado ao público ou se somente puder ser obtido pessoalmente.

    •  Se existe um mecanismo específico e independente para protocolar queixas acerca de um problema que tenha ocorrido no órgão responsável pelo registro de bens imóveis. É atribuído 1 ponto se existir um mecanismo específico e independente para protocolar uma queixa; 0, se houver apenas um mecanismo para registrar queixas de forma genérica ou nenhum mecanismo. 

    •  Se existirem estatísticas oficiais disponíveis ao público a respeito do número de transações no órgão de registro de bens imóveis. Atribui-se 0,5 pontos se forem publicadas, até o 1º de junho de cada ano, estatísticas sobre transferências de propriedade na maior cidade comercial da economia no último ano civil; 0 se nenhuma estatística estiver disponível.

    •  Se mapas ou plantas dos lotes estão disponíveis ao público. Atribui-se 0,5 pontos se os mapas estiverem acessíveis para todos os cidadãos; 0, se o acesso for restrito.

    •  Se a tabela de preços e taxas para acesso aos mapas está disponível ao público. É atribuído 0,5 pontos se a tabela de preços estiver acessível on-line ou em um quadro disponível ao público ou for gratuita; 0 se não for disponibilizada ao público ou se somente puder ser obtida pessoalmente.

    •  Se o órgão de mapeamento se compromete a fornecer um mapa atualizado dentro de um prazo específico. Atribui-se 0,5 pontos se o padrão de serviços estiver acessível on-line ou em um quadro disponível ao público; 0 se não for disponibilizado ao público ou se somente puder ser obtido pessoalmente.

    •  Se existe um mecanismo específico e independente para protocolar queixas acerca der um problema que tenha ocorrido no órgão encarregado do mapeamento. Atribui-se 0,5 pontos se existir um mecanismo específico e independente para protocolar uma queixa; 0, se houver apenas um mecanismo geral ou nenhum mecanismo.  

Este índice varia de 0 a 6, sendo que os valores mais elevados indicam um grau mais alto de transparência no sistema de administração fundiária. Na Holanda, por exemplo, qualquer pessoa que pague uma taxa pode consultar o banco de dados de propriedade de imóveis (1 ponto). É possível obter informações nos escritórios do órgão responsável, pelo correio ou on-line, por meio da seguinte página na internet: http://www.kadaster.nl. Qualquer pessoa pode também obter informações on-line acerca da lista de documentos necessários para solicitar um registro de propriedade (0,5 pontos), a tabela de preços para o registro (0,5 pontos) e os padrões de serviços (0,5 pontos). E qualquer pessoa que encontrar algum problema no registro fundiário pode protocolar uma reclamação ou informar um erro preenchendo um formulário específico on-line (1 ponto). Além disso, o órgão responsável (Kadaster) realiza estatísticas sobre as transações de imóveis e as dosponibiliza ao público, informando um total de 178.293 transferências de propriedade em Amsterdã em 2015 (0,5 pontos). Ademais, mediante o pagamento de uma taxa, qualquer pessoa pode consultar mapas cadastrais on-line (0,5 pontos). É possível também ter acesso público à tabela de preços para a consulta de mapas (0,5 pontos), os padrões de serviços para fornecimento de uma planta atualizada (0,5 pontos) e um mecanismo específico para protocolar uma reclamação sobre um mapa (0,5 pontos). A soma desses pontos dá à Holanda uma pontuação de 6 no índice da transparência das informações.

Índice da cobertura geográfica

O índice da cobertura geográfica possui quatro componentes:

    •  Quão completa é a cobertura do registro de imóveis ou registro fundiário na maior cidade comercial. Atribui-se 2 pontos se todos os terrenos de propriedade particular da cidade forem registrados formalmente no registro de imóveis; 0 em caso negativo.

    •  Quão completa é a cobertura do registro fundiário a nível nacional. Atribui-se 2 pontos  se todos os terrenos de propriedade particular do país forem registrados formalmente no registro de imóveis; 0 em caso negativo.

    •  Quão completa é a cobertura do órgão de mapeamento cadastral na maior cidade comercial. Atribui-se 2 pontos se todos os terrenos de propriedade particular da cidade forem mapeados; 0 em caso negativo.   

    •  Quão completa é a cobertura do órgão de mapeamento cadastral a nível nacional. Atribui-se 2 pontos se todos os terrenos de propriedade particular do país forem mapeados; 0 em caso negativo.

Este índice varia de 0 a 8, sendo que os valores mais elevados indicam uma cobertura geográfica mais completa pelo registro de imóveis e pelo órgão de mapeamento cadastral. Na República da Coreia, por exemplo, todos os terrenos de propriedade particular estão formalmente registrados no registro de imóveis em Seul (2 pontos) e no país como um todo (2 pontos). Além disso, todos os terrenos de propriedade particular estão mapeados em Seul (2 pontos) e no país como um todo (2 pontos). A soma desses pontos dá à Coreia uma pontuação de 8 no índice da cobertura geográfica.

Índice da resolução de disputas fundiárias

O índice da resolução de disputas fundiárias avalia a estrutura jurídica do processo de registro de bens imóveis e a acessibilidade dos mecanismos de resolução de conflitos. O índice possui seis componentes:

    •  Se a lei exige que todas as transações de venda de propriedades sejam registradas no registro de imóveis para torná-las oponíveis a terceiros. Em caso afirmativo, são atribuídos 1,5 pontos; em caso negativo, 0 pontos.

    •  Se um sistema formal de registro de bens imóveis está sujeito a uma garantia. Atribui-se 0,5 pontos se a lei exigir uma garantia do governo ou de uma entidade privada para o registro de bens imóveis; 0 se não for exigida uma garantia.

    •  Se existe um mecanismo de indenização para cobrir os prejuízos incorridos pelas partes que, com boa-fé, participaram de uma transação de propriedade que teve com base informações errôneas certificadas pelo cartório de bens imóveis. Em caso afirmativo, atribui-se 0,5 pontos; em caso negativo, 0 pontos.

    •  Se o sistema jurídico exige uma verificação da validade legal dos documentos necessários para uma transação de propriedade. Atribui-se 0,5 pontos se houver uma análise da validade legal, seja pelo funcionário do registro de imóveis ou por um outro profissional (como um tabelião ou advogado); 0 se não houver análise.

    •  Se o sistema jurídico exige uma verificação da identidade das partes de uma transação de propriedade. Atribui-se 0,5 pontos se houver uma confirmação da identidade, seja pelo funcionário do registro de imóveis ou por um outro profissional (como um tabelião ou advogado); 0 se não houver análise. 

    •  Se há um banco de dados nacional para confirmar a exatidão dos documentos de identidade. Se existir esse banco de dados nacional é atribuído 1 ponto; em caso negativo, 0 pontos.

    •  Qual é o tempo necessário para se obter uma decisão de um tribunal de primeira instância (sem recurso) em uma disputa fundiária padrão entre duas empresas locais por direitos de posse de uma propriedade de valor igual a 50 vezes a renda per capita da economia, localizada na maior cidade comercial. Atribui-se 3 pontos se for necessário menos de um ano; 2 se levar entre um e dois anos; 1 se levar entre dois e três anos; 0 se levar mais de três anos.

    •  Se existem estatísticas disponíveis ao público sobre o número de disputas fundiárias em primeira instância. Atribui-se 0,5 pontos se houver estatísticas publicadas sobre disputas fundiárias no país no último ano civil; 0 se nenhuma dessas estatísticas for disponibilizada ao público.

Este índice varia de 0 a 8, sendo que os valores mais elevados indicam um grau mais alto de proteção contra disputas fundiárias. Na Lituânia, por exemplo, segundo o Código Civil e a Lei sobre Registro de Imóveis, as transações de propriedade devem ser registradas em cartório para torná-las oponíveis a terceiros (1,5 pontos). O sistema de transferência de propriedades é garantido pelo Estado (0,5 pontos) e possui um mecanismo de indenização para cobrir os prejuízos incorridos pelas partes que participaram de boa-fé de uma transação de propriedade com base em erro cometido pelo cartório (0,5 pontos). Um tabelião confirma a validade legal dos documentos em uma transação de propriedade (0,5 pontos) e a identidade das partes (0,5 pontos) em conformidade com a Lei sobre Cartórios (Lei Nº 2882). A Lituânia possui um banco de dados nacional para verificar a exatidão dos documentos de identidade (1 ponto). Em uma disputa fundiária entre duas empresas lituanas acerca de direitos de posse de uma propriedade no valor de US$ 750.000, o Tribunal do Distrito de Vilnius emite uma decisão em menos de um ano (3 pontos). Finalmente, as estatísticas sobre disputas fundiárias são coletadas e publicadas regularmente; houve um total de 7 disputas fundiárias no país em 2015 (0,5 pontos). A soma desses pontos dá à Lituânia uma pontuação de 8 no índice da resolução de disputas fundiárias.

Índice da igualdade dos direitos de propriedade

O índice da igualdade dos direitos de propriedade possui dois componentes:

    •  Se mulheres solteiras e homens solteiros têm os mesmos direitos de propriedade. Atribui-se -1 ponto se na economia não houver igualdade de direitos de propriedade; uma pontuação de zero é atribuída em caso contrário.

    •  Se mulheres casadas e homens casados têm os mesmos direitos de propriedade. Atribui-se -1 ponto se na economia não houver igualdade de direitos de propriedade; uma pontuação de zero é atribuída em caso contrário 

Os direitos de propriedade incluem os poderes de gestão, posse, venda e transferência de um imóvel, ou ainda de gravá-la em ônus real. Considera-se que existem restrições em uma economia se a lei, no regime de matrimônio padrão, prever um tratamento distinto para o caso de homens e mulheres no que tange ao usufruto de tais poderes. Para o caso de economias onde a administração fundiária se baseia no direito consuetudinário, presume-se a existência de igualdade de direitos de propriedade, a menos que algum tipo de tratamento distinto estiver previsto em lei.

Este índice varia entre -2 e 0, sendo que valores mais altos indicam um maior grau de igualdade de direitos de propriedade. No Mali, por exemplo, mulheres e homens solteiros usufruem de direitos iguais no que tange à propriedade (zero pontos). Da mesma forma, mulheres e homens casados também usufruem de direitos iguais, podendo comprar e vender imóveis com os mesmos direitos (zero pontos). A soma dos pontos dá ao Mali uma pontuação de zero neste índice, o que indica que nesta economia mulheres e homens gozam dos mesmos direitos de propriedade. Por outro lado, na Suazilândia homens e mulheres solteiros não gozam dos mesmos direitos de propriedade, de acordo com o artigo 16 da Lei de Registro de Títulos de 1968 (Deeds Registry Act), o que implica em -1 ponto. Ademais, homens e mulheres casados tampouco gozam dos mesmos direitos de propriedade, de acordo com os artigos 16 e 45 da mesma lei (-1 ponto). A soma destes pontos dá à Suazilândia uma pontuação de -2 neste índice, o que indica que nesta economia mulheres e homens não têm os mesmos direitos de propriedade.       

Índice da qualidade da administração fundiária

O índice da qualidade da administração fundiária é composto pela soma das pontuações dos índices da confiabilidade da infraestrutura, transparência das informações, cobertura geográfica, resolução de disputas fundiárias e igualdade de direitos de propriedade. A pontuação deste índice varia entre 0 e 30, sendo que os valores mais elevados indicam um grau mais alto de qualidade do sistema de administração fundiária da economia.

Caso entidades do setor privado não tenham conseguido registrar transferências de propriedade em uma determinada economia entre junho de 2015 e junho de 2016, a economia recebe a classificação de “sem prática” quanto aos procedimentos, tempo e custo para se registrar uma propriedade. Uma economia “sem prática” recebe zero pontos no índice da qualidade da administração fundiária mesmo se a sua estrutura jurídica incluir disposições relativas à administração fundiária.

Reformas

O tópico do registro de propriedades mede, a cada ano, as mudanças que afetam a eficiência e a qualidade do sistema de administração fundiária de cada economia. Dependendo do seu impacto nos dados coletados pelo indicador, certas mudanças são classificadas como reformas regulatórias e incluídas na seção que apresenta as reformas identificadas pelo Doing Business em 2015/2016. Esta seção do relatório lista as alterações significativas ocorridas no ambiente regulatório das economias analisadas pelo projeto durante este período. As reformas são classificadas em dois tipos: reformas que facilitam os negócios e reformas que aumentam a dificuldade das atividades empresariais. O tópico do registro de propriedades utiliza dois critérios para identificar as reformas que ocorrem nesta área.

Em primeiro lugar, a distância até a fronteira é utilizada para se analisar o impacto das mudanças ocorridas no período em cada economia. Neste sentido, são classificadas como reformas as alterações nos dados com um impacto igual ou superior a 2 pontos percentuais na distância até a fronteira (para mais detalhes sobre o cálculo da distância até a fronteira, favor consultar a seção que trata deste cálculo no relatório Doing Business). Por exemplo, se a introdução de um novo sistema eletrônico de registro de propriedades levar a uma redução no tempo necessário para se registrar transferências de imóveis, e se esta alteração no tempo reduzir a distância até a fronteira em ao menos 2 pontos percentuais, esta iniciativa é classificada como uma reforma na área do registro de propriedades. Por outro lado, pequenas alterações nas taxas para registro de propriedades e outras mudanças de menor impacto, que não afetam a distância até a fronteira em no mínimo 2 pontos percentuais, não são consideradas reformas. Nestes casos, as alterações que ocorrerem no processo de transferência de propriedades terão um impacto nos dados publicados pelo relatório.

O segundo critério para se identificar reformas é a pontuação de cada economia no índice da qualidade da administração fundiária. Qualquer alteração superior ou igual a 1 ponto neste índice é considerada como uma reforma. Por exemplo, se todos os terrenos de propriedade particular da cidade forem registrados formalmente no registro de imóveis, a economia obtém 2 pontos no índice da cobertura geográfica, e esta mudança é classificada como uma reforma. Contudo, a publicação de estatísticas a respeito das transferências de propriedades implica na obtenção de 0,5 pontos, o que não é suficientemente significativo para que tal iniciativa seja classificada como uma reforma.

 

Os dados sobre o registro de propriedades em todas as economias estão disponíveis em http://www.doingbusiness.org.